Rozdíly u jednotek vymezených dle zákona o vlastnictví bytů a dle občanského zákoníku

Vlastníte-li, nebo chcete vlastnit bytovou jednotku, není pro Vás zřejmě rozhodné, zda tato jednotka byla vymezena dle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů (dále jen „zákon o vlastnictví bytů“) nebo dle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „občanský zákoník“). Z právního hlediska je však toto odlišení důležité, protože na každou z jednotek bude v určitých otázkách dopadat jiný právní režim.

Vlastníte-li, nebo chcete vlastnit bytovou jednotku, není pro Vás zřejmě rozhodné, zda tato jednotka byla vymezena dle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů (dále jen „zákon o vlastnictví bytů“) nebo dle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „občanský zákoník“). Z právního hlediska je však toto odlišení důležité, protože na každou z jednotek bude v určitých otázkách dopadat jiný právní režim.

Rozhodujícím okamžikem pro vznik jednotky je zápis prohlášení vlastníka domu, kterým jsou jednotky vymezeny, do katastru nemovitostí. Jestliže bylo prohlášení vloženo do katastru vkladem s účinky do 31.12.2013 půjde o jednotky vymezené dle zákona o vlastnictví bytů, pokud po 1.1.2014, jde již o jednotky vymezené dle občanského zákoníku. To, podle jakého právního předpisu byla jednotka vymezena, zjistíte jednoduše z listu vlastnictví k příslušné bytové jednotce, kde je tato informace vždy uvedena, ale také pouhým nahlédnutím na bytovou jednotku na stránkách katastrálního úřadu (viz. http://www.cuzk.cz), kde hned na druhém místě po čísle jednotky naleznete kolonku „Typ jednotky“.

Jakmile si ověříte dle jakého právního předpisu jednotka vznikla, můžete začít s její specifikací. Zatímco jednotka vymezená dle zákona o vlastnictví bytů se NACHÁZÍ V BUDOVĚ, jednotka vymezená zákonem občanským je VYMEZENA V POZEMKU a o budově v její specifikaci není zmínka. To může způsobit drobné nejasnosti, vždyť přece jednotka je v budově a neleží někde na pozemku. Specifikace tímto způsobem však byla zákonodárci zvolena z jednoduchého důvodu. Občanský zákoník zavádí totiž zásadu „stavba je součástí pozemku“ a nepovažuje stavbu za samostatnou nemovitou věc (pozn. ve chvíli kdy splyne s pozemkem, do té doby samozřejmě jde o samostatnou nemovitou věc). Z toho důvodu se pak jeví jako logické, že specifikace bytové jednotky je zvolena prostřednictvím pozemku.

K jednotce vymezené dle zákona o vlastnictví bytů náleží rovněž spoluvlastnický podíl na společných částech domu, příp. pozemku pod budovou. Jednotka dle občanského zákoníku, však již podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné, zahrnuje. To znamená, že dle občanského zákoníku již nemusíte velikost spoluvlastnického podílu ve smlouvách uvádět, resp. se o něm vůbec zmiňovat, a tento bude v případě převodu vlastnického práva automaticky s jednotkou převeden na nového vlastníka. Toto by dle zákona o vlastnictví bytů možné nebylo a naopak neuvedení spoluvlastnického podílu by vedlo k zamítnutí návrhu na vklad vlastnického práva, protože by smlouva trpěla vadou, když nesplnila požadavky na vymezení jednotky podle zákona o vlastnictví bytů.

Rozdílný postup budou muset zaujmout vlastníci jednotek (dále jen „SVJ“) také při vzniku společenství vlastníků jednotek. Podle zákona o vlastnictví bytů vzniklo ze zákona SVJ v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí (nově pak vyrozumění o provedeném vkladu práva) poslednímu z těchto vlastníků. Dle občanského zákoníku jsou však vlastníci tří různých jednotek tam, kde je alespoň pět jednotek, povinni SVJ založit, a to nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce. Pokud tak neučiní, katastr nezapíše vlastnické právo k další převedené jednotce do té doby, kdy vznik SVJ katastrálnímu úřadu neprokáží. SVJ se přitom založí schválením stanov.

Vymezení jednotky nese pro její vlastníky i další důsledky, shora uvedené však považujeme za ty nejdůležitější. Ačkoliv se tedy otázka vymezení jednotky může zdát spíše jako akademická, má značné dopady do praxe a doporučujeme věnovat typu jednotky náležitou pozornost.